서울시가 업무‧판매‧문화 시설이 밀집한 도심 지역의 기능 회복과 상권 활성화를 위해 시행되는 ‘도시정비형 재개발사업’(舊 도시환경정비구역) 구역 주거용도 비율을 최대 90%까지 높여 용적률을 대폭 상향한다. 이를 통해 공공주택을 확대해 청년, 신혼부부, 1~2인가구, 사회초년생 등에게 직장에서 가깝고 부담 가능한 주택으로 공급한다. 동시에 밤이면 텅 빈 도심에 새로운 활력을 불어넣는다.

 ‘도시정비형 재개발사업’은 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따라 시행되는 정비사업의 하나다. 노후‧불량 건축물이 대상이라는 점에서는 주택 재개발‧재건축과 유사하지만 대상지역이 상업지역 위주라는 점과 사업목적이 주거가 아닌 도시환경 개선이라는 점에서 차이가 있다.

 서울시는 이를 위해 ｢2025 서울시 도시 및 주거환경정비 기본계획｣ 변경안을 3월까지 변경, 내년 상반기부터 도심지역 주택공급을 본격화한다. 3년 간 한시적으로 운영해 도심 내 공공주택을 집중 공급하고 사업효과를 모니터링해 연장 운영하는 방안도 고려한다는 계획이다.

우선 1월까지 기본계획 변경(안)을 마련하고 주민공람, 시의회 의견청취, 도시계획위원회 심의를 거쳐 3월중 변경절차를 마무리할 예정이다. 기본계획 변경이 완료되면 도시정비형 재개발구역 전체 61개구역(576지구)에 주택비율이 최대90%까지 가능해진다.

서울시는 그동안 한양도성 도심부(종로구‧중구)에만 주거비율을 최대 90%를 적용해 왔는데, 금번 기본계획이 변경되면 영등포‧여의도 도심부, 용산 광역중심 등 서울시내 주요 8개 지역 주거비율도 현재 50%에서 90%까지 대폭 상향된다고 말했다. 현재 주거 용도가 없는 지역은 새롭게 용도를 부여한다. 8개 지역은 도심부이거나 중심상업 업무시설이 밀집해 도심 기능을 하는 곳들이다. 한양도성 도심부의 경우 지속적인 인구유출에 따른 도심공동화를 해소하고 도심 주거 유지를 위해 ｢2025 서울시 도시 및 주거환경정비 기본계획｣에서 주거비율을 최대 90%까지 완화하고 있다. 영등포, 마포, 청량리 등 그 외 지역의 경우 저이용 상업지역의 활성화를 위해 주거비율을 50%(주거 용적률 최대 400%)로 제한해왔다.

 주거비율 90%를 적용하면 전체 용적률(800%) 가운데 주거 사용 부분 용적률이 400%에서 720%까지 높아진다.(320%p↑) 민간사업자가 늘어난 주거비율 중 절반을 의무적으로 공공주택으로 건립하도록 해 시가 전량 매입한다는 계획이다. 특히, 주택 공급면적을 전용 40㎡ 이하로 계획해 도심에 직장을 둔 청년층의 주거수요에 대응하고 직주근접을 실현한다는 목표다. 공공주택 공급과 함께 다양한 생활인프라도 확충될 수 있도록 주민 커뮤니티 시설, 국공립어린이집 등 보육시설, 청년창업시설 등을 도입하면 용적률 인센티브를 부여하고, 기부채납할 경우 상한 용적률을 제공한다.

 서울시는 기본계획 변경 후, 우선 정비계획 재정비가 추진 중인 ‘도시정비형 재개발구역’ 10개소에 주거를 주용도로 허용하는 내용으로 기존 계획을 일괄적으로 변경 고시하여 사업이 즉시 본 궤도에 오를 수 있도록 속도를 낸다는 계획이다.

 61개구역(576지구) 도시정비형 재개발구역 중 10개구역은 정비계획을 재정비 중인 곳들이다. ▴마포로5구역 ▴마포로4구역 ▴회현구역 ▴서울역-서대문1,2구역 ▴소공4구역 ▴무교다동구역 ▴서소문구역 ▴양동구역 ▴을지로2가구역 ▴종로구 청진구역이다. 재정비가 추진 중이지 않은 구역에서도 주거 주용도로 정비계획 변경을 신청할 경우 최대한의 행정적 지원을 통해 정비계획 변경 및 관련 인허가 기간을 단축할 예정이다.

<주택 재개발+도시정비 ‘재정비촉진지구’도 운영방침 변경해 주거비율 90%까지>

 이와 함께, 주택 재개발·재건축과 도시정비형 재개발사업이 동시에 이뤄지는 ‘재정비촉진지구’도 운영기준 방침 변경을 통해 주거비율을 90%까지 완화한다. 76개 구역(1,864천㎡) 가운데 촉진계획 결정~관리처분계획 인가 전 단계 16개 구역(268천㎡)이 대상이다.

 도심 내 대표적인 재정비촉진지구인 ‘세운재정비촉진지구’의 경우는 이와 별도로 주거비율을 60%→90%로 높이는 내용의 계획 변경 절차를 내년 상반기까지 마무리, 당초 계획보다 주택을 확대 공급한다는 계획이다.

 서울시는 이런 방식으로 '22년까지 공공주택 3,770호를 공급하고, 장기적으로 추가적인 대상지 확대 등을 통해 ‘28년까지 총 16,810호를 추가로 공급한다. 이 중 절반은 공공주택으로 확보할 예정이다.

○ 도시정비형 재개발사업('28년까지 8,570호) : 도심부(종로구‧중구 12개 구역) 31개소, 도심부 외 지역(동대문구‧마포구‧용산구‧서대문구 12개 구역) 52개소에서 '22년까지 570호를 공급하고, '28년까지 추가로 8,570호를 공급할 예정이다.

○ 재정비촉진지구('28년까지 3,460호) : '22년까지 430호를 우선 공급하고, '28년까지 3,460호가 추가 공급된다.

○ 세운 재정비촉진지구('28년까지 4,780호) : '22년까지 2,770호(세운3구역, 세운6-3구역), '28년까지 4,780호(세운2구역, 세운5구역, 세운6-1구역, 6-2구역, 6-4구역)가 공급된다.

 한편, 이번 도시정비형 재개발사업과 재정비촉진지구 주거비율 확대 계획은 서울시가 지난 26일(수) 발표한 ‘공공주택 8만호 추가공급 계획’ 중 도심 내 공공주택 공급 확대를 위한 세부전략에 해당한다.

강맹훈 서울시 도시재생본부장은 “지금까지 공공주택은 주로 도시 외곽에 위치해 단절과 쇠퇴의 계속해왔다. 교통이 편리하고 경제활동이 활발하게 일어나는 도심에 공공주택을 늘려 직주근접을 실현하고 도시문제 해결과 도심 활성화라는 일석삼조의 효과를 만들어내겠다”며 “양적공급에 치중했던 과거의 방식에서 벗어나 주민 삶의 질을 높이고 지역경쟁력을 강화하는 미래형 공공주택 모델이 될 수 있도록 최선을 다해 추진하겠다”고 말했다.