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구로 오류시장 개발 ‘핫 이슈’로

등록날짜 [ 2019년06월28일 09시06분 ]

 

한동안 방치된 오류1동 소재 오류시장의 개발 방식을 놓고 구로지역사회의 큰 이슈로 등장했다. 일부 상인과 시민단체에서는 공영개발 방식을 강력히 요구하고 있는 가운데 해당 지역구를 둔 구로구의회 의원과 구청 업무 담당 국장이 지난 20일 제283회 정례회 기간중 오류시장의 개발과 관련 구정과 관련 질문과 답변을 내놓았다. 이에 본지는 질의와 답변(요지)을 지상 중계한다.

 

◆정형주 의원 질의 : 오류동 수궁동 천왕동 항동지역 정형주 의원입니다. 저는 지역의 현황으로 장기간 흉물스럽게 방치되어 있는 오류시장을 중심으로 질문하고자 한다. 아시다시피 오류시장은 지난 1969년 개설되어 50년 된 전통시장으로 70~80년대는 지역상권의 핵심역할을 했지만 90년대 이후 쇠퇴하였고 지금은 노후시설로 재난위험시설 D등급으로 사고위험이 높아 정비사업이 시급한 상황이나 일부 소수 관계인이 전통시장 시장 개발을 명분으로 시장 정비사업을 반대하고 소송을 제기하고 있으며 2019년 1월초 최종 판결후 최근에는 공공개발을 주장하며 민간조합측에 사업추진을 거세게 반발하고 있는 상황이다.

 

하지만 현재 오류시장 토지 등 소유자 총수 39명중 25명은 조합설립추진위원회를 지난 5월 3일 승인받아 다시 사업을 추진하고 있다. 오류시장에 소재한 지역구의원으로서 사업의 지연으로 인한 지역주민들의 걱정과 불만의 말씀을 자주 듣는다. 일부 토지 등 소유자와 일부 지역신문 보도 등을 보면 오류시장 개발이 방향을 잡지 못하는 것으로 보여지는데 현재 오류시장 사업 추진현황에 대해 알고 싶다. 지난번 오류시장 정비사업은 추진계획 승인이 무효화 됐다. 집행부가 오류시장 정비사업 소송의 패소 원인에 대한 분석이나 대책 없이 재추진한다는 비난과 그에 대한 부정적인 여론도 있는데 소송 패소 원인과 대책에 대하여서도 답변해 달라.

 

최근 일부 지역신문에 보도된 공영개발 주장에 대해 집행부는 어떤 입장인지 공공개발 실현 가능성이 있는지도 답변해 주기 바란다.

 

먼저 오류시장 정비사업 추진현황에 대해 답변해 달라. 두 번째로 오류시장 정비를 반대하는 측은 수십년간 오류시장 정비사업을 추진하겠다고 하나 본의원이 보기에는 시작의 문턱에서 좌초되어 한번도 제대로 정비사업이 추진된 적이 없다. 작년에 오류시장 정비사업 관련 소송의 쟁점과 패소 원인 및 대책에 대해서도 답변 바란다.

 

세 번째 자본력이 부족한 소규모 토지 등 소유자가 시장을 개발하는 것은 불안하고 신뢰할 수 없으므로 민간업자에게 맡겨서는 안 된다는 우려의 목소리가 있다. 이러한 우려에 대해 일반적인 현실은 어떤지 또한 SH공사가 동의한다면 시장정비 사업의 안정성과 투명성이 보장될 수 있고 자금조달 확보도 용이할 수 있어서 조합과 SH공사가 공동시행자가 되어 시장정비사업을 추진하는 것이 현실적으로 바람직할 것으로 판단되는데 SH공사의 참여 조건은 무엇이고 가능성은 있는 것인지 답변해 달라.

 

네 번째, 전통시장을 주장하던 단체가 최근 논점을 바꾸어 오류시장을 구 가리봉시장처럼 공영개발하도록 요구하고 있는데 그 배경은 무엇이라고 판단하고 있는지 공공개발이 가능하다면 적극적으로 추진해 주고 어렵다는 그 사유는 무엇인지 답변해 주기 바란다.

 

도시계획 사업은 도시계획 시설 사업, 도시개발사업, 정비사업으로 되어 있고 시장정비사업의 자치단체장 등이 시행자가 되려면 토지 등 소유자 과반수 및 토지면적의 1/2 이상의 토지주가 시도지사에게 정비사업을 직접 시행할 것을 요청할 때 가능하다고 알고 있다.

 

따라서 오류시장의 정비사업을 추진할 것인지, 정비사업을 하면 어떻게 할 것인지 결정할 수 있는 자는 오직 토지 소유자들 뿐이라고 생각한다. 사유재산권자의 동의 없이 제3자가 결정을 할 수 없기 때문에 진정 공영개발을 원한다면 권한이 있는 토지 등 소유자를 먼저 설득한 후 자치단체장에게 요구하는 것이 선행되어야 한다고 생각한다. 구청은 어떻게 판단하고 있는지 답변 바란다.

 

다섯 번째, 공영개발시 의지만 있다면 사업비 조성이 가능하다는 주장이 있습니다. 즉 문화관광부에 문화관광형 시장, 중소벤처기업부에 전통시장 지원 사업, 국토교통부와 서울시에 도시재생 사업 등 지원비로 사업비 조성이 가능하다며 제시하는 것에 대해 가능성이 있는지 답변 해달라.

 

여섯 번째, 일부 단체에서 주민편익시설을 포함한 오류시장 공영개발을 주장하며 오류시장 개발규모를 지층 공영주차장, 1층 전통시장, 2층 도서관 및 구민편익시설 등 3층으로 제시한 것으로 알고 있다. 공영개발이 가능하다고 치더라도 사업비 조달이 불투명하고 수용 협상, 보상 문제 등 오랜 시일이 소요되어 결과적으로 오류시장은 지금 상태에서 장기간 방치될 가능성이 높아 주민불편이 더 커질 것으로 우려되는데 그에 대한 견해는 무엇인지 말해달라.

 

일곱 번째, 모든 것을 다 공공개발하라는 것은 아니고 고민하고 있는 부동산 투자자들이 공공개발을 통해 오류시장에서 탈출 수 있는 기회를 만들어 주는 것도 필요하다는 주장이 있다.

 

공영개발은 사업은 시행주체인 공공시행자가 개발이익을 환수함으로 기존 토지소유자의 상대적 재산권 손실로 인한 민원 발생 오류가 클 것으로 판단되며 시장정비사업의 경우도 공공이 참여할 경우 소유권의 100% 확보가 전제되어야 할 것인데 그러한 주장이 현실성이 있는지 의문이다. 이것이 타당하고 현실적인 주장인지 이에 대한 구청의 입장을 말해 달라.

 

◆유시일 기획경제국장 답변 : 기획경제국장 유시일 입니다. 오류시장 개발에 대해 답변드리겠다.

먼저 오류시장 정비 사업 추진현황에 대하여 말씀드리겠다. 의원님께서도 잘 아시는 바와 같이 서울시가 서울시장 정비사업 추진계획을 승인하였습니다만 사업추진 계획 동의 요건에 대한 관계법령 해석의 차이로 인해 소송이 진행되었고 그 결과 패소함에 따라 서울시에서 사업추진계획 승인이 취소되어 다시 처음부터 재추진하고 있는 구역이다.

 

현재 진행상황은 2019년 4월 15일 오류시장 정비사업 조합 설립을 위한 추진위원회 구성 동의서 연번 부여를 하였으며 2019년 4월 24일 조합설립 추진위원회 설립승인 신청에 따라 전통시장특별법 제32조 규정에 적합하여 2019년 5월 3일자로 오류시장 정비사업 조합 설립을 위한 추진위원회를 승인했다. 지금은 오류시장정비사업추진위에서 사업추진계획 승인 신청을 위한 준비단계에 있는 것으로 알고 있다.

 

다음은 오류시장 정비사업 소송에 대하여 답변드리겠다. 오류시장정비사업 추진계획 승인 등 무효 확인 소송의 쟁점은 잘 아시는 바와 같이 전통시장특별법 제34조 조항에서 규정한 토지 및 토지 등 소유자의 60% 이상의 동의율 충족여부에 법리 적용에 대한 해석의 문제였다. 다시 말하면 정비규역 정의에 대한 법령의 해석에 대해서 동의율 충족 여부였다. 통상적으로 건물소유권만 등기하면 토지가 건물에 귀속되어 있어 토지 소유권이 건물 등기로써 소유권 이전이 완료되는 대리권이 설정되어 있는 집합건물과 달리 오류시장은 이전부터 일반건축물의 소유권 이전 방법으로 건물과 토지 각각 소유권이 매매등기가 되어서 이 와중에 불법 쪼개기라는 말도 생겨나게 되었다. 따라서 우리구에서 전통시장법 34조에 규정한 토지 등 소유자 수를 산정하면서 소유권의 표시인 등기부등본을 기준으로 건물 소유권과 공유토지 소유권을 구분하여 토지 등 소유자로 산정한 것이다.

 

그러나 소송 과정에서 법원은 토지와 건물 각각의 등기 형태의 불구하고 토지를 구분 건축물의 대지권으로 판시하여 서울시가 추진계획 승인시 동의율 60%에서 53.3%로 전통시장법 제34조에서 규정한 법적 동의율 미충족을 이유로 승인권자인 서울시와 피고보조 참가인에게 패소판결을 하게 됐다.

 

현재 오류시장 정비사업은 법원판결 결과에 따라 공유토지는 토지 등 소유자 산정에서 제외했고 구분 건축물의 토지 등 소유자로 산정하여 조합설립을 위한 추진위원회를 2019년 5월 3일 승인하였다. 그 동의율은 64.1%로 전통시장법 34조에서 정한 사업추진계획서 작성한 위한 법정 동의율 60%를 충족하고 있다.

 

다음은 오류시장을 조합과 SH공사가 공동시행이 바람직하다고 생각하는데 대한 답변을 말겠다. 먼저 공동시행을 하기 위해서는 서울시로부터 오류시장 정비사업 추진계획을 승인받고 그 다음에 오류시장 정비조합이 설립되고 조합원의 80% 이상 동의를 받아야 한다. 그리고 나서 SH에 공동시행자 요청을 하면 SH에서는 사업성을 감안해 검토해 보겠다는 의견을 들은 바 있다. 만약 SH가 조합과 함께 공동시행자가 되면 사업추진의 안정성과 사업 자금확보 이점에서 일부 조합원들이 염려하는 부분은 어느 정도 해소될 것으로 생각되나 이 또한 토지 등 소유자들의 의지가 주요 변수가 될 수 있다.

 

다음은 오류시장을 가리봉시장처럼 공영개발을 해달라는 요구에 대해 말씀드리겠다. 먼저 가리봉시장 개발에 대하여 간략하게 말씀드리겠다.

 

구 가리봉시장 부지에 대한 도시계획 사업은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 근거한 도시계획시설 사업이다. 구 가리봉시장 100여 명의 토지소유자는 1996년경 주식회사 기산이 시장정비사업을 추진하던 중 부도가 나서 철거업자가 유치권을 행사하여 30년 가까이 재산권을 행사하지 못하고 방치된 토지로 자력개발에 제한이 있는 토지였다.

 

따라서 이번 도시계획 시설 결정으로 인하여 토지 소유자의 재산권을 회복해 주었다는 긍정적인 측면과 인근 가리봉시장 고객 및 주민들의 주차장 확보와 G벨리에 근무하는 청년들에게 임대주택을 제공하여 공공복리를 증진시키고자 하는 도시계획시설 사업이다.

 

이는 중소벤처기업부에서 시행하는 주거환경개선 사업으로 사업비를 상당부분 확보했는데 인접해 있는 가리봉시장이라는 전통시장이 있었기 때문에 가능하다고 생각된다.

 

반면에 오류시장은 토지 등 소유자가 시장정비사업을 하겠다는 의지가 있을 뿐만 아니라 사업 방법도 전통시장법에 의한 시장정비사업이다. 따라서 도시계획시설 사업으로 구청장이 사업시행자가 되는 경우와 같을 수는 없다. 뿐만 아니라 시장정비사업은 전통시장법 규정에 따라 동의율이 예전에는 75%였다가 60%로 개정됐다. 동의율 등 사업조건을 완화하여 보다 쉽게 정비사업이 추진되도록 특별법으로 절차를 규정하고 있다.

 

다음은 공영개발에 관하여 말씀드리겠다. 공영개발은 토지의 개발에 따른 이익을 사회에 환원하거나 계획적으로 개발하기 위해 공공이 사업시행자가 되어 택지개발사업이나 도시개발 사업방법 등을 의미하는 것이다. 사업방법은 토지개발에 있어서 국가 및 공공단체가 민간의 토지를 전면적으로 매수한 다음 이를 개발하여 택지공공시설 용지 및 건축시설 등을 조성 건축하고 이를 개인 및 민간기업에 분양 또는 임대하는 방식으로 토지 수용방식을 주로 하고 혼용방식으로 추진이 가능하다.

 

따라서 일부 소수의 토지 등 소유자와 지역사회에서 공공개발을 요구한다 하여 지방자치단체장이 민간주도형 정비사업의 시행자가 될 수는 없다. 오류시장의 정비사업을 추진할 것인지 정비사업을 한다면 어떻게 할 것인지 등을 결정하는 권한은 오로지 시장정비 구역 내 토지 등 소유자들이 중심이 되어야 한다.

 

그러나 아주 제한적인 경우에만 공공의 사업시행자가 되도록 전통시장법 제41조 3항에는 천재지변, 도시계획이나 공공시설에 관한 사업과 병행할 때 또 건축물의 안전에 중대한 결합이 있다고 인정될 때, 해당 구역에 국공유지 면적이 전체 토지면적의 1/2 이상일 때 토지 등 소유자 과반수 및 토지면적의 1/2이상의 토지 등 소유주가 시장에게 정비사업을 직접 시행할 것을 요청할 때 서울시장이 구청장으로 하여금 시장정비사업을 하게 할 수 있도록 규정되어 있고 같은법 제42조에서는 자치단체장 등이 사업 현황이나 그밖의 사업으로 인하여 즉 추진위원회가 승인 이후에 법에서 정한 기간 내에 사업시행 인가를 신청하지 아니한 경우 등 법에서 정한 기간내에 사업시행자가 시장정비 사업을 계속 수행하기 어렵다고 판단할 때 자치단체장 등이 직접 시행 또는 대행자를 지정하도록 규정하고 있다.

 

따라서 법 규정 자체가 할 수 있다라고 되어 있어 여러 제한적 요건 규정을 두고 있기 때문에 사유재산에 대하여 구청장이 직접 시행 또는 공공기관과 공동시행을 하기 위한 정당성 확보에도 상당한 어려움이 있는 것도 사실이다.

 

다만 앞에서 말씀드렸듯이 오류시장의 토지 등 소유자 과반수 및 토지면적의 1/2 이상의 동의를 받아서 서울시장에게 시장정비 사업을 직접 시행해 줄 것을 하는 방법이 있습니다만 이 또한 현재 오류시장은 과반이 넘는 64.1%에 달하는 토지 등 소유자가 정비사업을 추진하겠다는 의사표시에 따라 이미 지난 5월 3일 정비사업추진위원회를 승인하였으며 일부 소수의 토지 등 소유자와 지역사회에서 법규정 이외의 방법으로 공공개발을 요구해서 한다 해서 지방자치단체장을 민간주도형 정비사업의 시행자로 하는 것은 적절하지 않다고 생각한다.

 

오류시장의 정비사업을 말씀드렸습니다만 오류시장을 정비사업을 추진할 것인지 정비사업을 어떠한 방법으로 할 것인지 등을 결정하는 권한은 오로지 시장정비구역의 토지 등 소유자들의 의견이 최우선인 것입니다.

 

다음은 문화관광형 시장 등 공모로 사업비 조성이 가능한지에 대하여 말씀드리겠다. 중소벤처기업부의 공모사업은 전통시장법 시행령 제2조에서 규정한 50개 점포 이상이 영업하는 경우에 동의를 받아서 하는 지원자격이 있다. 현재 오류시장은 시장 내 점포수는 약 20여 개 내외 정도로 전통시장의 기준이 미달되어 공모사업 신청에 의한 사업비 확보가 어려운 실정이다.

 

국토교통부와 서울시의 도시재생 사업참여도 오류시장은 사업지역을 포함하여 시장연계형 사업대상에 해당하지 않다. 따라서 공모사업으로 사업비를 조달하는 방안 역시 현재로써는 녹록지 않다는 말씀을 드린다.

 

다음으로 말씀하신 일부 단체에서 주민편의시설을 포함한 오류시장의 개발 규모를 3층으로 제시한데 대해서는 상당 부분 의원님과 같은 생각을 하고 있다. 현재 잘 아시는 바와 같이 오류1동에는 오류문화원의 보육시설과 경로당, 공연당, 주민카페나라가 있고 지금 건립중인 오류1동 복합주민센터 내에는 주민센터 뿐만 아니라 자치회관 내에 작은도서관, 경로당, 그리고 이 경로당이 오류1동에는 제 기억으로 13개 있는 것으로 알고 있다. 들어설 예정이고 인근 천왕역에는 IT전문인력 양성교육장 등 천왕역 일자리토털플랫폼이 조성중에 있을 뿐만 아니라 버들마을 활력소가 있고 금년말 완공 예정인 항동 생활체육관에는 배드민턴장과 볼리장 그리고 항동구민체육센터 내에 수영장 등이 들어설 예정에 있는 등 우리구 15개 동 중 오류1동 인구수가 열한 번째인 것을 감안하면 다른 동에 비해서 결코 주민편의시설이 적다고는 말할 수 없다.

 

끝으로 이 자리를 빌려 오류시장 정비구역 내 토지 등 소유자 여러분들에게 간곡히 부탁드립니다. 민주적인 절차에 대한 방법으로 모아주시기를 간곡히 부탁드립니다. 이제부터라도 다양한 방식으로 서로 만나 오해를 풀고 조금씩 양보하면서 지혜를 모아 과연 오류동을 위한 어떤 방향이 가능할지를 상당히 깊이 있게 고민해 주시기를 다시 한 번 간곡히 부탁드립니다.

 

오류시장과 관련된 문제를 해결하는 방법에 있어서는 토지 등 소유자 여러분들이 중요합니다. 서로 소통해서 민주적인 절차에 의한 방법으로 오류시장 개발에 대한 하나된 의견을 모아주시기를 간곡히 부탁드립니다. 이제부터라도 토지 등 소유자분들이 다양한 방식으로 서로 만나 의견을 존중하고 대화해서 오해를 풀고 숙의해서 서로 조금씩 양보하면서 지혜를 모아 과연 오류동을 위한 오류시장 정비사업이 어떤 방향을 잡아갈지를 상당히 깊이 있게 고민해 주시기를 간곡히 부탁드립니다.

 

<정리=채홍길 기자>

 

 

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